新恒基的資本舞步

在新恒基發(fā)展歷程上我們可以看到內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)資本翻滾的軌跡。1993年黃氏兄弟正式分家，弟弟黃光裕側(cè)重國美發(fā)展，哥哥黃俊欽則專心于房地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)初期，黃氏充分利用資本杠桿，以小博大，短時間內(nèi)資本就已增長至150億元。

北京靜安中心是此次的注資的重要項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士估計其作價起碼達(dá)到25億～35億元。其發(fā)展過程可充分展示黃俊欽資本運(yùn)作的手段。

1995年，黃俊欽與靜安控股(項(xiàng)目原所有人)接觸，作價1800余萬美元，將靜安控股100%股權(quán)購入。當(dāng)時黃俊欽并沒有付款，承諾先進(jìn)場施工，自找建設(shè)資金。在靜安中心大廈建成后，黃俊欽以相應(yīng)樓宇面積折抵股價款，屆時再辦理靜安控股的股權(quán)過戶。

1997年，黃俊欽以靜安公司名義向北京中行貸款，總計折合人民幣2億余元。隨后兩年黃俊欽依靠北京中行籌集了足夠的開發(fā)資金。1999年下半年，靜安中心落成，名義上黃俊欽當(dāng)時尚不是靜安中心的所有人，但靜安的租售所得全部納入其賬下。直至2005年末，黃俊欽才向原股東支付1500萬美元，將靜安控股股權(quán)過戶至自己名下。如此一來，通過嫻熟的財技以及各種關(guān)系，黃俊欽幾乎不花一分錢就將35億元的北京靜安中心納入懷中。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然黃俊欽資本手段嫻熟，但新恒基在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直較為神秘，甚少通過拍賣市場購地，項(xiàng)目主要集中在北京、沈陽兩地，多數(shù)都通過并購或協(xié)議出讓取得，項(xiàng)目數(shù)量也并不多，2003年正式拍賣進(jìn)入廣州樓市才引起業(yè)界關(guān)注。

此次注資的項(xiàng)目占地在62萬平方米左右，與雅居樂、碧桂園上市前的土地儲備相比相差甚遠(yuǎn)，前者是1150萬平方米，后者更達(dá)到1900萬平方米。雖然新恒基的物業(yè)大多坐落在城市中心內(nèi)，多數(shù)為高端寫字樓或酒店。但證券人士還是認(rèn)為其221億元的估值偏高。

“如果新恒基那幾個項(xiàng)目都可以作價221億元，那碧桂園怎么也能過萬億元吧。”一位廣東的開發(fā)商如此調(diào)侃道。

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